住宅ローン返済計画の立て方｜月々返済・総利息・金利上昇を比較

住宅ローンは「いくら借りられるか」より「生活を維持しながら返し続けられるか」で考える必要があります。毎月返済額だけでなく、総利息、他の借入れ、金利上昇、諸費用まで同じ条件表に並べます。

1. 月々返済額を確認する

借入額、金利、返済期間から基本の月返済額を求めます。3,000万円を年1%、35年、元利均等で借りる概算は月約8万4,686円です。固定資産税、管理費、修繕積立金、駐車場代など住宅ローン以外の住居費も別に加えます。

2. 返済負担率を確認する

返済負担率は年間返済額を税込み年収で割った割合です。自動車ローンやカードローンなど他の返済も含めます。ただし、審査基準内であることと家計が安全であることは同じではありません。教育費や収入減少も考慮してください。

3. 金利上昇時を比較する

変動金利を選ぶ場合は、現在の金利だけでなく、0.5ポイント、1ポイント、2ポイント上昇した条件でも試算します。住宅ローンシミュレーションでは入力金利の前後を比較できます。

4. 繰り上げ返済は手元資金と比較する

繰り上げ返済は将来利息を減らしますが、生活予備費も減ります。期間短縮型と返済額軽減型の効果は繰り上げ返済シミュレーションで比較し、住宅ローン控除への影響も確認します。

5. 借り換えは諸費用込みで比べる

金利差だけでは判断できません。融資手数料、登記費用、印紙税、団信の保障差を含む総支払額で比較します。借り換えシミュレーションでは諸費用の回収目安も試算できます。

判断するときの順序

1. 現在の家賃ではなく将来の住居費総額を出す
2. 収入減少・支出増加の条件を一つ以上作る
3. 金利上昇条件でも赤字にならないか確認する
4. 生活予備費を残す
5. 金融機関の正式な返済予定表と諸費用を確認する